{"id":299,"date":"2024-07-10T07:18:05","date_gmt":"2024-07-10T10:18:05","guid":{"rendered":"https:\/\/camaradepropietarios.com\/?p=299"},"modified":"2024-07-10T07:28:23","modified_gmt":"2024-07-10T10:28:23","slug":"la-nueva-legislacion-de-alquileres-en-espana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/camaradepropietarios.com\/index.php\/2024\/07\/10\/la-nueva-legislacion-de-alquileres-en-espana\/","title":{"rendered":"LA NUEVA LEGISLACI\u00d3N DE ALQUILERES EN ESPA\u00d1A"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"299\" class=\"elementor elementor-299\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-78048cca e-con-full e-flex e-con e-parent\" data-id=\"78048cca\" data-element_type=\"container\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-77141533 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"77141533\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n<ul class=\"wp-block-list\"><\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-9d6595d7 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p><strong>Copia magnificada de la fracasada Ley de Alquileres 27.551 Argentina<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Por Dres. Enrique Abatti (*), Ival Rocca (h) (**) y Enrique Abatti (h) (***)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>La nueva ley produjo el efecto contrario al querido&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2023\/05\/25\/806131-publicada-en-el-boe-la-ley-de-vivienda-que-entra-en-vigor-el-26-de-mayo\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ley por el Derecho a la Vivienda Nro. 12\/2023, del 24 de mayo de 2023 que entr\u00f3 en vigencia el d\u00eda 26, <\/a>en sus disposiciones modifica a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, que fue modificada en 1995 y 2013 y que supuestamente deb\u00eda generar importantes cambios en el mercado locativo habitacional de Espa\u00f1a, termin\u00f3 provocado \u2013al igual que lo sucedido en Argentina con las leyes 27.551 y 27.737- la desaparici\u00f3n de la oferta por la gran desconfianza de los propietarios con la nueva regulaci\u00f3n, ya que fueron retirando sus inmuebles de la oferta locativa.<\/p>\n\n\n\n<p>La anunciada normalizaci\u00f3n de los precios -que era uno de los pilares argumentales del proyecto de ley- ha generado una triste realidad para los pretensores de inquilinos, que no encuentran viviendas en alquiler y, las pocas que se ofrecen, tienen precios desorbitados y se prev\u00e9 que ante la carencia de oferta, estos seguir\u00e1n aumentando, tal como sucedi\u00f3 en Argentina.<\/p>\n\n\n\n<p>La <strong>Ley por el Derecho a la Vivienda<\/strong> se aprob\u00f3 hace justo un a\u00f1o en el Parlamento, se public\u00f3 en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/05\/25\/pdfs\/BOE-A-2023-12203.pdf\">Bolet\u00edn Oficial del Estado (BOE)<\/a> al d\u00eda siguiente y entr\u00f3 en vigor el 26 de mayo de 2023. Un texto que ha sido fuertemente criticado desde antes de su puesta en marcha por distintos \u00e1mbitos de la sociedad espa\u00f1ola, desde la pol\u00edtica a los empresarios, pasando por el sector inmobiliario. Todos los mayores temores de los expertos se han cumplido: volatilizaci\u00f3n de la oferta y precios en niveles m\u00e1ximos.<\/p>\n\n\n\n<p>Actualmente, tanto desde las C\u00e1maras de la Propiedad Urbana y de las Asociaciones de Agentes Inmobiliarios est\u00e1n bregando por la derogaci\u00f3n o por lo menos, la modificaci\u00f3n de esta perniciosa ley, que perjudica tanto a los propietarios como a los inquilinos.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El mal ejemplo cunde<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tal como sucedi\u00f3 en Argentina, en Espa\u00f1a, esta legislaci\u00f3n ha tenido una neta finalidad electoralista de corte populista y cuesta creer que sus impulsores ignoraran sus efectos negativos a corto plazo, ya vaticinados por los representantes del mercado inmobiliario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El resultado de esa legislaci\u00f3n calamitosa, est\u00e1 a la vista. En apenas unos meses de vigencia, el mercado reaccion\u00f3 negativamente, tal como el sentido com\u00fan lo indicaba y comenz\u00f3 a volcar masivamente las viviendas al alquiler tur\u00edstico. Al respecto hay que tener en cuenta que en Espa\u00f1a, a diferencia de Argentina, el turismo tiene una importancia primordial, ya que anualmente llegan unos 50 millones de turistas y ello motiva a destinar m\u00e1s viviendas a atender dicho destino \u2013que ha quedado fuera de la regulaci\u00f3n legal- que a la locaci\u00f3n habitual donde si bien el plazo inicial es fijado por las partes, si es inferior a cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el locador es una persona jur\u00eddica, llegado el d\u00eda del vencimiento del contrato, este se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una <strong>duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os, o de siete a\u00f1os<\/strong> si el arrendador fuese persona jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p>Consecuentemente, esta disposici\u00f3n legal desalienta la locaci\u00f3n normal y fomenta la temporaria, perjudicando a la gran masa de locatarios familiares y beneficiando a los turistas. Seg\u00fan medios inmobiliarios especializados, en el \u00faltimo a\u00f1o, la oferta de alquileres permanente se ha reducido un 17%, frente al aumento del 55% interanual de los alquileres temporales, que ya alcanzan hasta el 12% del mercado. En Barcelona, el 30% de los alquileres corresponden a destino tur\u00edstico y en Madrid, el 15%.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Precio del alquiler regulado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En principio, el art. 18 de la LAU establece que durante la vigencia del contrato, el precio del alquiler se podr\u00e1 actualizar anualmente, si fue pactado expresamente, fijando el monto o el m\u00e9todo de ajuste, pero si no se determin\u00f3 la metodolog\u00eda, se aplicar\u00e1 la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad para cada actualizaci\u00f3n, tomando como mes de referencia el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato, pero no se podr\u00e1 superar el <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/finanzas\/economia\/2023\/01\/26\/803062-que-es-el-ipc-y-como-se-calcula-todo-lo-que-debes-saber\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC)<\/a>, tomando como referencia para la actualizaci\u00f3n el mes correspondiente al \u00faltimo \u00edndice publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato. Pero en la pr\u00e1ctica, el Gobierno ha impuesto un l\u00edmite de amento para el a\u00f1o 2024, de hasta el 3%. Sin embargo, si un inmueble destinado a vivienda se encuentra en una zona que la ley Nro. 12\/2023 denomina \u201ctensionada\u201d, al <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/contratos-de-alquiler\/modelos-contratos-alquiler\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">iniciar un nuevo contrato de arrendamiento<\/a>, el precio del alquiler no puede ser mayor al \u00faltimo registrado en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, con ajustes anuales por inflaci\u00f3n. No se pueden agregar nuevos cargos al inquilino que no estuvieran en el contrato anterior. Como vemos, todas estas limitaciones a la libertad contractual, desalientan la locaci\u00f3n normal familiar, perjudicando a los inquilinos. Actualmente, el gobierno de Espa\u00f1a est\u00e1 estudiando regular los alquileres tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n<p>Con respecto al dep\u00f3sito dinerario en garant\u00eda, en la vivienda corresponde un solo mes independientemente de la duraci\u00f3n del contrato, tal cual ocurr\u00eda con nuestro felizmente modificado art. 1196 del C\u00f3d. Civ. y Com. y para los restantes destinos, el equivalente a dos meses. Esta suma dineraria se debe depositar en la entidad correspondiente a la Consejer\u00eda de Vivienda en cada comunidad aut\u00f3noma (por ej. en Galicia, es el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo), dentro del plazo de un mes de recibido por el locador y, si \u00e9ste no lo deposita, ser\u00e1 pasible de una multa. El dep\u00f3sito no devenga inter\u00e9s ni actualizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Consecuencias negativas del intervencionismo del Estado que terminan perjudicando a los locatarios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan datos extra\u00eddos del sitio web inmobiliario de Espa\u00f1a <strong>el Idealista<\/strong>, el precio de los alquileres registr\u00f3 un incremento del 13% interanual en el \u00faltimo a\u00f1o y en abril ha alcanzado los 13 euros\/m2 al mes, m\u00e1ximos de la serie hist\u00f3rica. Hasta <strong>35 capitales de provincia se anotaron r\u00e9cord de precios<\/strong> en el cuarto mes del a\u00f1o, donde destacan grandes mercados como Madrid (19,2 euros\/m2), Barcelona (21,1 euros\/m2), Valencia (13,9 euros\/m2) o M\u00e1laga (14,2 euros\/m2), con aumentos interanuales por encima de la media nacional.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cLegislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado. Las medidas adoptadas en materia de alquiler han trasladado la oferta del alquiler permanente al alquiler de temporada, una f\u00f3rmula perfectamente legal, pero que viene a dificultar a\u00fan m\u00e1s el acceso a la vivienda de las personas y las familias m\u00e1s desfavorecidas\u201d. \u201cEl origen de los problemas de alquiler no est\u00e1 en los precios, sino en el enorme d\u00e9ficit de oferta, lo que genera tensiones en los precios y ansiedad en las familias que comprueban la dureza de la competencia. La situaci\u00f3n exige un reequilibrio en las relaciones de propietarios e inquilinos que aflore mucho producto al mercado y permita que la situaci\u00f3n se normalice\u201d, expresa Francisco I\u00f1areta, portavoz de Idealista. Una de las medidas m\u00e1s dr\u00e1sticas de esta Ley de Vivienda era la posibilidad de que las Comunidades Aut\u00f3nomas, que es la administraci\u00f3n que tiene las competencias en materia de vivienda, pudieran declarar \u00e1reas de mercado residencial tensionado durante tres a\u00f1os y aplicar l\u00edmites a los precios de los alquileres.<\/p>\n\n\n\n<p>Luego del primer a\u00f1o de vigencia de la ley, <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2024\/02\/28\/811349-como-y-a-quien-afecta-el-indice-de-precios-de-referencia-del-alquiler-en-zonas\">solo Catalu\u00f1a ha puesto en marcha esta medida<\/a>, lo cual denota que parte de las autoridades de aplicaci\u00f3n han tomado conciencia del perjuicio que esta legislaci\u00f3n populista causar\u00e1 a los locatarios. Lamentablemente ciertos legisladores en Espa\u00f1a, parece que no han tomado en cuenta lo sucedido en Argentina con este tipo de leyes intervencionistas del Estado en las relaciones contractuales entre particulares, que tanto perjudicaron a los inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Autoridades de la <strong>Confederaci\u00f3n de C\u00e1maras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Fincas Urbanas de Espa\u00f1a<\/strong> y el <strong>Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia<\/strong>, han tomado contacto con la <strong>C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina<\/strong> a trav\u00e9s de diversas reuniones y exposiciones, para cambiar ideas sobre una futura modificaci\u00f3n a la legislaci\u00f3n de alquileres en Espa\u00f1a inspirada en el DNU 70\/2023, que tan buen resultado dio en nuestro pa\u00eds al establecer un <strong>cambio copernicano<\/strong> en la materia y se convirti\u00f3 en ejemplo a nivel mundial, demostrando que cuando prevalece la libertad contractual, aumenta la oferta locativa y los locatarios pueden elegir y negociar el precio de los alquileres, incentivando inversiones que desarrollan el mercado inmobiliario. <strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>(*) Enrique Abatti, abogado, presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina <\/strong><strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>(**) Ival Rocca (h) (**), abogado, vicepresidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina<\/strong><strong>(***) Enrique Abatti (h), abogado, vocal de la C\u00e1mara de Propietarios de la<\/strong><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Copia magnificada de la fracasada Ley de Alquileres 27.551 Argentina Por Dres. 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