Copia magnificada de la fracasada Ley de Alquileres 27.551 Argentina
Por Dres. Enrique Abatti (*), Ival Rocca (h) (**) y Enrique Abatti (h) (***)
La nueva ley produjo el efecto contrario al querido
La Ley por el Derecho a la Vivienda Nro. 12/2023, del 24 de mayo de 2023 que entró en vigencia el día 26, en sus disposiciones modifica a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, que fue modificada en 1995 y 2013 y que supuestamente debía generar importantes cambios en el mercado locativo habitacional de España, terminó provocado –al igual que lo sucedido en Argentina con las leyes 27.551 y 27.737- la desaparición de la oferta por la gran desconfianza de los propietarios con la nueva regulación, ya que fueron retirando sus inmuebles de la oferta locativa.
La anunciada normalización de los precios -que era uno de los pilares argumentales del proyecto de ley- ha generado una triste realidad para los pretensores de inquilinos, que no encuentran viviendas en alquiler y, las pocas que se ofrecen, tienen precios desorbitados y se prevé que ante la carencia de oferta, estos seguirán aumentando, tal como sucedió en Argentina.
La Ley por el Derecho a la Vivienda se aprobó hace justo un año en el Parlamento, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) al día siguiente y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Un texto que ha sido fuertemente criticado desde antes de su puesta en marcha por distintos ámbitos de la sociedad española, desde la política a los empresarios, pasando por el sector inmobiliario. Todos los mayores temores de los expertos se han cumplido: volatilización de la oferta y precios en niveles máximos.
Actualmente, tanto desde las Cámaras de la Propiedad Urbana y de las Asociaciones de Agentes Inmobiliarios están bregando por la derogación o por lo menos, la modificación de esta perniciosa ley, que perjudica tanto a los propietarios como a los inquilinos.
El mal ejemplo cunde
Tal como sucedió en Argentina, en España, esta legislación ha tenido una neta finalidad electoralista de corte populista y cuesta creer que sus impulsores ignoraran sus efectos negativos a corto plazo, ya vaticinados por los representantes del mercado inmobiliario.
El resultado de esa legislación calamitosa, está a la vista. En apenas unos meses de vigencia, el mercado reaccionó negativamente, tal como el sentido común lo indicaba y comenzó a volcar masivamente las viviendas al alquiler turístico. Al respecto hay que tener en cuenta que en España, a diferencia de Argentina, el turismo tiene una importancia primordial, ya que anualmente llegan unos 50 millones de turistas y ello motiva a destinar más viviendas a atender dicho destino –que ha quedado fuera de la regulación legal- que a la locación habitual donde si bien el plazo inicial es fijado por las partes, si es inferior a cinco años, o siete años si el locador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Consecuentemente, esta disposición legal desalienta la locación normal y fomenta la temporaria, perjudicando a la gran masa de locatarios familiares y beneficiando a los turistas. Según medios inmobiliarios especializados, en el último año, la oferta de alquileres permanente se ha reducido un 17%, frente al aumento del 55% interanual de los alquileres temporales, que ya alcanzan hasta el 12% del mercado. En Barcelona, el 30% de los alquileres corresponden a destino turístico y en Madrid, el 15%.
Precio del alquiler regulado
En principio, el art. 18 de la LAU establece que durante la vigencia del contrato, el precio del alquiler se podrá actualizar anualmente, si fue pactado expresamente, fijando el monto o el método de ajuste, pero si no se determinó la metodología, se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad para cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, pero no se podrá superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC), tomando como referencia para la actualización el mes correspondiente al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. Pero en la práctica, el Gobierno ha impuesto un límite de amento para el año 2024, de hasta el 3%. Sin embargo, si un inmueble destinado a vivienda se encuentra en una zona que la ley Nro. 12/2023 denomina “tensionada”, al iniciar un nuevo contrato de arrendamiento, el precio del alquiler no puede ser mayor al último registrado en los últimos cinco años en la misma vivienda, con ajustes anuales por inflación. No se pueden agregar nuevos cargos al inquilino que no estuvieran en el contrato anterior. Como vemos, todas estas limitaciones a la libertad contractual, desalientan la locación normal familiar, perjudicando a los inquilinos. Actualmente, el gobierno de España está estudiando regular los alquileres turísticos.
Con respecto al depósito dinerario en garantía, en la vivienda corresponde un solo mes independientemente de la duración del contrato, tal cual ocurría con nuestro felizmente modificado art. 1196 del Cód. Civ. y Com. y para los restantes destinos, el equivalente a dos meses. Esta suma dineraria se debe depositar en la entidad correspondiente a la Consejería de Vivienda en cada comunidad autónoma (por ej. en Galicia, es el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo), dentro del plazo de un mes de recibido por el locador y, si éste no lo deposita, será pasible de una multa. El depósito no devenga interés ni actualización.
Consecuencias negativas del intervencionismo del Estado que terminan perjudicando a los locatarios.
Según datos extraídos del sitio web inmobiliario de España el Idealista, el precio de los alquileres registró un incremento del 13% interanual en el último año y en abril ha alcanzado los 13 euros/m2 al mes, máximos de la serie histórica. Hasta 35 capitales de provincia se anotaron récord de precios en el cuarto mes del año, donde destacan grandes mercados como Madrid (19,2 euros/m2), Barcelona (21,1 euros/m2), Valencia (13,9 euros/m2) o Málaga (14,2 euros/m2), con aumentos interanuales por encima de la media nacional.
“Legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado. Las medidas adoptadas en materia de alquiler han trasladado la oferta del alquiler permanente al alquiler de temporada, una fórmula perfectamente legal, pero que viene a dificultar aún más el acceso a la vivienda de las personas y las familias más desfavorecidas”. “El origen de los problemas de alquiler no está en los precios, sino en el enorme déficit de oferta, lo que genera tensiones en los precios y ansiedad en las familias que comprueban la dureza de la competencia. La situación exige un reequilibrio en las relaciones de propietarios e inquilinos que aflore mucho producto al mercado y permita que la situación se normalice”, expresa Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. Una de las medidas más drásticas de esta Ley de Vivienda era la posibilidad de que las Comunidades Autónomas, que es la administración que tiene las competencias en materia de vivienda, pudieran declarar áreas de mercado residencial tensionado durante tres años y aplicar límites a los precios de los alquileres.
Luego del primer año de vigencia de la ley, solo Cataluña ha puesto en marcha esta medida, lo cual denota que parte de las autoridades de aplicación han tomado conciencia del perjuicio que esta legislación populista causará a los locatarios. Lamentablemente ciertos legisladores en España, parece que no han tomado en cuenta lo sucedido en Argentina con este tipo de leyes intervencionistas del Estado en las relaciones contractuales entre particulares, que tanto perjudicaron a los inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios.
Conclusión
Autoridades de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Fincas Urbanas de España y el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia, han tomado contacto con la Cámara de Propietarios de la República Argentina a través de diversas reuniones y exposiciones, para cambiar ideas sobre una futura modificación a la legislación de alquileres en España inspirada en el DNU 70/2023, que tan buen resultado dio en nuestro país al establecer un cambio copernicano en la materia y se convirtió en ejemplo a nivel mundial, demostrando que cuando prevalece la libertad contractual, aumenta la oferta locativa y los locatarios pueden elegir y negociar el precio de los alquileres, incentivando inversiones que desarrollan el mercado inmobiliario.
(*) Enrique Abatti, abogado, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina
(**) Ival Rocca (h) (**), abogado, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina(***) Enrique Abatti (h), abogado, vocal de la Cámara de Propietarios de la